◆昭通日報全媒體記者?劉靜濤

在昭通市昭陽區(qū)金江小學(xué)教書的教師陳云正在珠泉小區(qū)家中享受他的寒假。陳云其實在城市北邊買了一套新房，裝修好也近半年了，遲遲沒有入住新房，主要是因為珠泉小區(qū)不交物管費，而新房子還沒有入住，已經(jīng)交了兩年的物管費用了，價格每平方米1.1元，另外每年還要交500多的衛(wèi)生費，如果入住，每年還將產(chǎn)生將近2000元租用車位的費用。他心里覺得新小區(qū)物管費用有些高，因為保潔、保安人員都是些老年人，服務(wù)業(yè)主的層次比不上收費的層次那么高，這讓他入住新房的心情變得不是那么迫切了。

作為一個不收物管費用的小區(qū)，珠泉小區(qū)物業(yè)管理水平如何？在市場經(jīng)濟的背景下，如何實施管理？

“上訪小區(qū)”矛盾重重

唐正良是珠泉小區(qū)最老的一批住戶。珠泉小區(qū)前身是昭通“行署小區(qū)”，始建于1991年，住戶1993年入住，住戶大多是機關(guān)工作人員，房子當時屬于福利房性質(zhì)。當時老唐剛好由部隊轉(zhuǎn)業(yè)到行署煙辦工作，恰好就分到了一套房。?

那時候小區(qū)由行署辦公室指定人員成立管委會代為管理，管委會人員都是小區(qū)住戶，出于自覺對小區(qū)實施管理，當時也收取管理費、衛(wèi)生費，小區(qū)八個鋪面出租的收益，也用于補貼管理費用。由于管委會沒有自主權(quán)，很多工作開展不起來，小區(qū)內(nèi)慢慢就出現(xiàn)失竊、“臟亂差”等現(xiàn)象。唐正良當時以自行車為交通工具，他記得他買過三次“鳳凰”“永久”等牌子的自行車，每次都是用鎖鎖到樓梯間就被盜了。其他住戶也屢屢遭遇他這樣的情況，小區(qū)共有幾十輛自行車被盜。甚至住戶家中也屢屢出現(xiàn)被盜現(xiàn)象，讓人非常沒有安全感，不留個人在家根本不敢出門。

1998年，隨著房改政策的實施，168家住戶都交了房款，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，成為了小區(qū)業(yè)主，小區(qū)也更名為“珠泉小區(qū)”。不變的是，管委會繼續(xù)對小區(qū)實施管理。

小區(qū)使用多年以后，各種情況層出不窮：水管銹蝕，住戶吃“銹水”的情況是常態(tài)，下水道堵塞，路面積水現(xiàn)象嚴重，公共廁所穢物清運不及時，惡臭難聞，垃圾清運不及時，蚊蠅成群……小區(qū)業(yè)主多次到行署辦公室反應(yīng)情況，要求更換管委會。

2006年，市政府辦委托市公積金中心指定新的管委會對珠泉小區(qū)實施管理。情況并沒有改善。隨著時間的推移，更多問題又暴露出來:近一半的業(yè)主陸續(xù)買房搬出去居住，這部分房屋有的易了主，有的租給別人住，使住戶構(gòu)成日漸復(fù)雜，管理難度進一步加大。隨著擁有摩托車甚至汽車的住戶越來越多，車輛管理也成了新問題。小區(qū)管網(wǎng)也是老化嚴重，存在安全隱患。

小區(qū)居民屢屢到市政府辦反應(yīng)情況，他們成為了市政府辦工作人員一見就頭疼的“老上訪”了。

業(yè)委會自主管理情況好轉(zhuǎn)

2012年，經(jīng)過又一次到市政府辦反映情況，市政府辦建議居民選舉業(yè)委會對小區(qū)實行自主管理解決物業(yè)管理相關(guān)老問題。這次急于改變現(xiàn)狀的決心讓全部人都團結(jié)起來了，也想清楚了想改變自己小區(qū)的問題靠不上任何人，只能靠業(yè)主的力量。168戶業(yè)主在珠泉社區(qū)的指導(dǎo)下，成立了業(yè)委會，選舉產(chǎn)生了業(yè)委會主任、兩名副主任、兩名委員。業(yè)委會成立后，原來的管委會職能終止，新的業(yè)委會行使物業(yè)管理的職權(quán)。

由于平時對小區(qū)的公共事務(wù)比較熱心，在這次的選舉中，唐正良被大家推選為業(yè)委會主任。當時他工作上的事情比較多，本不想趟這攤渾水，但面對左鄰右舍信任的目光，他說不出拒絕的話。他是一名軍人轉(zhuǎn)業(yè)，受組織培養(yǎng)多年，遇事退縮不是他的風(fēng)格。他想:做這事是義務(wù)的，又不收取一分錢的報酬，也不違規(guī)，可以做。所以，面對大家期待的目光，他腦子一熱，下定了決心帶著大家一起來管理自己的小區(qū)！

履職的時候，唐正良說了一番話：“珠泉小區(qū)曾經(jīng)是名氣很大的一個小區(qū)，弄成這個樣子實在不該。大家信任我，讓我來帶著大家管理小區(qū)，我一定會對得住168戶人家的信任，對得住這個小區(qū)！一定會做一些實事，讓本小區(qū)成為一個能有居住安全感的小區(qū)！我承諾，本屆業(yè)委會不再向業(yè)主收取物管費、衛(wèi)生費、公用電費，所有費用從小區(qū)門面租金里出！”話音未落，早已被業(yè)主們熱烈的掌聲淹沒。

不收費用，說來簡單，管理起來談何容易。珠泉小區(qū)業(yè)委會從2013年1月1日正式接管小區(qū)，他們第一件事就是聘請了三名保安人員、一名保潔人員、一名停車房看管人員，付工人工資每月就需要7000來塊錢；公共廁所里的穢物得要清運出去，少了8800元錢找不到人清運；業(yè)委會選舉期間，垃圾已經(jīng)堆積如山，找垃圾車來清運需要5600元錢；地下污水管網(wǎng)需要疏通，需要6000來塊錢。唐正良和其他委員迅速著手把接手過來的8個鋪面對外進行出租，及時收取租金開展相關(guān)工作。

其實珠泉小區(qū)已經(jīng)是入住近30年的老舊小區(qū)了，有很多公共設(shè)施存在安全隱患急需整改。外墻上的落水管是老式鑄鐵管接起來的，多年銹蝕，搖搖欲墜，一旦掉落，一米一米接起來的管道落下來，不砸著人就要砸著車，出了問題就麻煩了。有位小區(qū)業(yè)主的車被人為破壞，把業(yè)委會罵得狗血淋頭，要杜絕這類現(xiàn)象，得立馬安裝監(jiān)控設(shè)備。業(yè)委會立馬著手，把落水管全部換成PUC管，暫時沒有錢安裝監(jiān)控設(shè)備，唐正良豁出老臉，賒購了相關(guān)設(shè)備，承諾兩年內(nèi)付款，才給小區(qū)安裝了監(jiān)控設(shè)備。

當時小區(qū)供水系統(tǒng)已經(jīng)基本用不了，不單是吃銹水的問題，基本是供不了水，很多時候都是業(yè)主提著桶到小區(qū)外拎水回來用。唐正良多次到供排水公司交涉，協(xié)調(diào)解決問題。供排水公司預(yù)算過，他們來設(shè)計實施主水管道改造，需要87萬元。唐正良算了一下，這筆錢要是攤派到業(yè)主身上，每戶要出近6000元錢。唐正良央求過供排水公司多次，協(xié)商從供排水公司購進材料，自行組織施工。禁不住他軟磨硬泡，供排水公司居然同意了他的方案，結(jié)果改造下來基本從小區(qū)門面租金收益部分就能承受。

唐正良這一屆業(yè)委會通過小區(qū)門面租金收益，還為小區(qū)做了很多實事：比如車輛越來越多，業(yè)委會把原來的綠化面積縮減了很多，改造成硬化路面，免費提供給業(yè)主停放車輛；順著小區(qū)邊邊角角，增加了很多綠植，保證人居環(huán)境良好；把公共區(qū)域路燈管理起來，確保小區(qū)明亮安全；給小區(qū)增設(shè)了休閑桌椅和器材，讓老人和小孩有個地方休閑娛樂；設(shè)置宣傳欄，引導(dǎo)文明風(fēng)氣的形成；增設(shè)垃圾桶，引導(dǎo)大家形成良好的衛(wèi)生習(xí)慣……

換屆后仍然不收取物管費用

第一屆任期內(nèi)，珠泉小區(qū)業(yè)委會強化了對各個崗位的規(guī)范化管理，壓實崗位職責，建立規(guī)章制度，督促各崗位人員切實履行起責任來，小區(qū)安全環(huán)境好多了，多年來再沒有發(fā)生過一起偷盜案件、一件治安案件。唐正良實現(xiàn)了他當初的建設(shè)“有居住安全感的小區(qū)”的承諾，不僅如此，珠泉小區(qū)還被政法部門評定為“平安小區(qū)”，被住建部門評定為“老舊小區(qū)改造示范點”。

2017年，五年任期屆滿，珠泉小區(qū)業(yè)委會面臨換屆選舉。由于老的業(yè)委會切實履職盡責，住戶對他們的工作高度肯定，新一屆業(yè)委會他們?nèi)耘f被推選為主任、副主任、委員。唐正良這時候已經(jīng)退休，有更多時間來處理小區(qū)物業(yè)管理的事情。他還是樸實地承諾：“本屆任期內(nèi)同樣不收取一分錢的物業(yè)管理費用！”

唐正良說，其實經(jīng)過起初幾年的集中改造，目前小區(qū)已經(jīng)無需大的改造項目，每年八個門面的租金收益還用不完。經(jīng)過對賬目和資金的嚴格管理，目前業(yè)委會賬目上甚至已經(jīng)結(jié)余了幾萬元錢，這些錢在業(yè)主的監(jiān)督之下使用，將來會在必要的時候用于公共設(shè)施的修繕改造。他說，本屆任期內(nèi)，他和另外幾位副主任、委員，將繼續(xù)互相支持配合，做好小區(qū)日常管理工作，對老化公共設(shè)施將及時發(fā)現(xiàn)及時整改，盡力管理好業(yè)主們共同的家園。

新聞鏈接：

珠泉小區(qū)提供了一種管理新模式

“嗯，干得確實不錯！”

“老唐腦子好使！”

“老舊小區(qū)底子差，不容易！”

……

5年不收業(yè)主1分錢，從臟亂差干成典型，難怪有人發(fā)出上述點贊！

2017年6月6日下午，昭通市人居辦舉行觀摩珠泉小區(qū)改造提升暨授予珠泉小區(qū)為昭通市老舊小區(qū)改造提升示范小區(qū)活動，這是昭通日報全媒體記者在參觀過程中，聽到昭通轄區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、職能部門、社區(qū)干部的表揚。

“這5年，小區(qū)內(nèi)沒有發(fā)生一起打架斗毆、盜竊案件……”在交流座談會上，昭陽區(qū)珠泉小區(qū)業(yè)主委員會主任唐正良自豪得向與會代表介紹，不僅如此，還在5名業(yè)委的帶領(lǐng)下，更換了小區(qū)主水管道、排污管道，改造了公共場地和公廁，增加了綠化、娛樂設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施，解決了長期喝銹水和高層用水難問題，提升了小區(qū)園林綠化覆蓋率，設(shè)置了路燈亮化了小區(qū)，安裝了監(jiān)控設(shè)備震懾和預(yù)防犯罪行為，小區(qū)面貌較發(fā)生了巨變。

而，回到5年前，你看到的是這樣一個小區(qū)：供電不暢，供水主管道銹蝕、漏水，用戶欠水費不繳，住戶吵嘴打架……你很難把這一切和一個原本很高端的小區(qū)聯(lián)系在一起——珠泉小區(qū)原名為昭通行署小區(qū)，建于1990年，有居住房168套，幾經(jīng)變更管理部門，2012年市政府辦協(xié)調(diào)成立珠泉小區(qū)業(yè)委會，一切事務(wù)由業(yè)主組建業(yè)委會實行自主管理。

“5名業(yè)委都是里面的住戶，沒有工資，都是義務(wù)服務(wù)。”小區(qū)業(yè)務(wù)會副主任宋仕平向昭通日報全媒體記者介紹，業(yè)委會聘請了3個門衛(wèi)、1名保潔員和1名車庫管理員，每月支付每人1500多元的工資。

5年不收物業(yè)費，除了額外支付聘請人員工資外，還有小區(qū)的設(shè)施打造、維修等，這不是開玩笑吧？

帶著和其他參觀者同樣的疑問，唐正良揭開了謎底。

“小區(qū)有七八個小門面，全部租出去，租金用來支付工資、公用路燈電費、鍛煉設(shè)施、小區(qū)綠化打造等。”?

“5年來，5個業(yè)委犧牲了許多周六周日，卻收獲了人心，贏得了尊重。”

自我管理，放開思路，服務(wù)被人就是提升自己的居住環(huán)境，唐正良、宋仕平等業(yè)委的理念贏得了掌聲。

昭通日報全媒體記者了解，2016年以來，昭通市委市政府深入貫徹中央和省委省政府關(guān)于提升城鄉(xiāng)人居環(huán)境的有關(guān)要求，先后召開了“四城同創(chuàng)”萬人誓師大會和提升城鄉(xiāng)人居環(huán)境電視電話會議，號召全市上下積極行動，全面整治提升城鄉(xiāng)人居環(huán)境。老舊小區(qū)改造是“城鄉(xiāng)四治三改一拆兩增”中“三改”的重要內(nèi)容之一，全市有老舊小區(qū)400多家，老舊小區(qū)改造提升受到了各級黨委政府和社會各界的高度關(guān)注。（昭通日報全媒體記者 張永剛）