普法強(qiáng)基 · 以案釋法 | 租房遇到二房東？盤小法帶你遠(yuǎn)離租房“陷阱”

讀新聞 2023-10-16 09:30 來源：昆明市盤龍區(qū)人民法院微信公眾號

對于剛到城市打拼的人們來說

租房是一大要事

而在茫茫城市

選出安家小窩并非易事

尤其當(dāng)遇到二房東時(shí)

自身的權(quán)益可能更加難以保障

案情速遞

老李（化名）家里有一套閑置公寓，想著空著也是空著，便將公寓掛在了某租房網(wǎng)站上。過了不久，劉文（化名）從網(wǎng)上看到租房信息后聯(lián)系上了老李，在實(shí)地看完房后便與其簽訂了《租賃合同》，合同中規(guī)定租用該房屋，每月租金為1900元，并約定，未經(jīng)老李的同意劉文不得轉(zhuǎn)租該房屋。

可沒想到，劉文轉(zhuǎn)手便將剛租不久的房子轉(zhuǎn)租給了小王（化名），約定租期一年，租金為每個月2000元。

三個月后，老李來到出租房里收取物業(yè)費(fèi)時(shí)才發(fā)現(xiàn)租客竟然換人了？詢問之后才得知，原來是劉文沒有經(jīng)過自己的同意將房子轉(zhuǎn)租給了小王。

“原來這房子不是他的！要是有問題我去找誰！？”擔(dān)心自己權(quán)益受到損害的小王將劉文訴至昆明市盤龍區(qū)人民法院，要求解除其與劉文間簽訂的租賃合同，同時(shí)退還剩余9個月房租共計(jì)1.8萬元。

法院審理

庭審中，小王表示，租房的時(shí)候，劉文一直以房東的身份跟他溝通，直至簽訂租房合同。自己如果知道劉文是二房東，一定不會跟他簽合同。

劉文則稱，自己當(dāng)初為了圖省事才把房子轉(zhuǎn)租出去，既然現(xiàn)在小王依舊可以繼續(xù)租住，即使自己是二房東，但合同仍舊有效。

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，本案中被告劉文系承租人，其將房屋租賃給原告小王的行為屬于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，租賃合同無效，其轉(zhuǎn)租行為造成小王無法正常使用房屋，應(yīng)當(dāng)返還剩余房屋租金、賠償小王的合理損失。

據(jù)此，法院判決：被告劉文向原告小王返還剩余租金1.8萬元。

現(xiàn)判決已生效。

法官說法

租賃房屋時(shí)，因沒有審查證件，直接與二房東簽訂了租賃協(xié)議是常事，但二房東因?yàn)闆]有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，一旦拿到租金后消失，所租賃的房屋無法正常居住怎么辦？

租客

核實(shí)房屋基本情況。
●核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證書原件。
●核實(shí)出租人的身份證件是否與房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的名字一致。
●向小區(qū)物業(yè)核實(shí)租賃的房屋在物業(yè)的登記信息。
●確認(rèn)為二房東的情況下，核實(shí)二房東與房東之間的合同，包括：是否有轉(zhuǎn)租的權(quán)利、租賃人數(shù)的限制，合同的存續(xù)期間等。

承租人

若想將自己承租的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則應(yīng)謹(jǐn)慎，在未經(jīng)房東同意的情況下處分他人房屋，將面臨著解除合同或承擔(dān)其他法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

房東

房屋出租出去后，要注意房屋的動態(tài)，若承租人要“二次”轉(zhuǎn)租，應(yīng)及時(shí)表達(dá)自己的意見，以防過了除斥期間而無法行使自己的解除權(quán)。

盤小法幫大家整理了
房屋租賃的五個常見法律問題
幫大家迅速“避雷”租房“陷阱”

1.房屋租賃合同是否必須采用書面形式？
租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。

2.租賃期限是否可以約定任意年限？
租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

3.房屋損壞由誰負(fù)擔(dān)維修義務(wù)？義務(wù)人不及時(shí)維修房屋怎么辦？
①合同有約定的，按照合同約定處理；
②一般由出租人履行維修房屋的義務(wù)。因維修租賃物影響承租人使用房屋的，相應(yīng)減少租金或延長租期；
③因承租人過錯致使房屋需要維修的，出租人不承擔(dān)維修義務(wù)；
④承租人請求出租人在合理期限內(nèi)維修房屋，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。

4.合同到期后，押金是否必須全額退還？
對于押金的處理，如合同有約定，則應(yīng)按照合同約定處理。如租賃合同沒有明確押金的性質(zhì)或規(guī)則，則押金的作用一般是為房屋及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保，租賃期間如造成出租人房屋及室內(nèi)設(shè)施的財(cái)產(chǎn)損失，可從押金中扣除。

5.租賃期限屆滿后，雙方未續(xù)簽新的租賃合同，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議，雙方之間的租賃關(guān)系如何認(rèn)定？
租賃期限屆滿，雙方未續(xù)簽新的租賃合同，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。不定期租賃，出租人和承租人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。