【案情一】

某市小區(qū)的業(yè)主和該小區(qū)物業(yè)公司就物業(yè)費(fèi)定價發(fā)生了爭執(zhí)，原因是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。有的業(yè)主說：“這物業(yè)收費(fèi)太高了，干脆換一家收費(fèi)合理的物業(yè)公司來管理。”有的業(yè)主說：“物業(yè)收費(fèi)高就要有高的道理，衛(wèi)生、安保等服務(wù)也要高，不要高收費(fèi)低服務(wù)。”物業(yè)公司則說：“這個物業(yè)收費(fèi)都是根據(jù)市場價來定的，在眾多物業(yè)公司收費(fèi)中只是中等標(biāo)準(zhǔn)，是比較合理的了。”物業(yè)費(fèi)該如何定價呢？

【評析】

根據(jù)《云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第九條的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的定價方式包括兩種類型，即政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。在業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，住宅小區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價，非住宅實(shí)行市場調(diào)節(jié)價；業(yè)主大會成立之后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，住宅小區(qū)及非住宅均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

（1）政府指導(dǎo)價，指的是政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)不同類型、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容以及物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力和當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展因素制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及浮動幅度，并及時向社會公布，同時報送上一級價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r水平變動情況，適時調(diào)整。

（2）市場調(diào)節(jié)價，指的是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)本著平等自愿原則，在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

同時，《云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十三條規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的社區(qū)服務(wù)設(shè)施（社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、居委會、派出所、非營利性的社區(qū)活動中心）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照同區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，合同另有約定的除外。第十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按每月每平方米建筑面積計算，自物業(yè)交付業(yè)主之日開始計收，以月、季、半年或一年為交費(fèi)時限。

【案情二】

李某在某市某小區(qū)購置了一套新房，在準(zhǔn)備裝修的時候，物業(yè)管理公司卻要求李某繳納2000元裝修管理費(fèi)，否則就不讓裝修材料進(jìn)小區(qū)，也不允許裝修工人施工。物業(yè)公司能否對業(yè)主收取裝修管理費(fèi)？

【評析】

根據(jù)《云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第四條、第五條、第七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、合理以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的約定一筆計價收取。本案中，物業(yè)公司要求李某要先繳納2000元裝修管理費(fèi)才能裝修，屬于違法的行為，李某可以拒絕物業(yè)公司的無理要求。

如果業(yè)主為了公共場所管理需要，可以與物業(yè)公司在物業(yè)管理合同中約定，物業(yè)公司可以收取一定數(shù)額的裝修保證金，業(yè)主裝修后如無違規(guī)裝修現(xiàn)象，應(yīng)如數(shù)退還。（昭通市司法局 蔡 莖）